2022年已经到来、一文看懂今年楼市走向、调控会放松、但不会放纵

历史已经踏入到2022年，新的一年全面开启，对于楼市行业，今年又会是怎样的一年？相信进入2021年以来，没有人会想到楼市会受到这么大的打击，经历了大半年严密的调控，楼市行业成交量不断破新低，总体房价也不可避免的下滑，虽然近几个月楼市调控已经相对没有那么的收缩，但是行业依然还在冰冷下徘徊，那么在2022年根据现有的市场风气，会有怎样的走向？笔者主要总结了以下3点

普涨时代结束、楼市进入分化

在进入2021年之前，以往的楼市是属于一个普涨的红利期，那么从2021年限购收缩开始，楼市就开始进入一个两极分化期，未来说房价已经不能用简单的上涨还是下跌就能概况。

这一年里，一部分城市的房价可以顶住压力维持横盘甚至轻微上涨；也有一部分城市不断下跌甚至需要地方政府出台政策进行救市。不仅城市间是如此，连城市间不同区域也呈现出分化的现象。

从总体上看，第七次人口普查中显示，东三省数据最惨，人口流出严重，而打响救市第一枪的，也是东三省的哈尔滨，属于人口流失最为严重的城市之一。因此，造成楼市的分化不但是由于限购政策的收紧，也是因为人口的变动所致，倒下的都是人口流失，发展较差城市的一般资产，而优质都市圈的房价继续上涨，2022年这一分化将会持续。

调控会放松、但不会放纵

对于楼市调控，有一个非常恰当的比喻，孩子不听话了，打一顿就好了，但是不可能重手去把他打死。经过近年来一系列新政的调控，房地产行业一度进入冰冷期，现在的楼市情况已经到达了五年来楼市的底部。

近几个月以来，楼市的风向一度由严密控制到适当放松。随着官方定调维护住房合理需求、因城施策、精准拆雷，房地产的政策底已经出现。楼市的调控上已经难以再进一步加码，反而有边际松绑的可能，一切都以稳定为主。

从近段时间以来频繁的信号已经可以了解到，2022年楼市会适当回暖，但绝不会像过去那样大涨，有需要的现在可以说是最好的时机。

降准、降息仍有空间

降准、降息一直以来都是楼市的风向标，每次经济波动、货币政策放松后，都会推动资产价格上涨。2021年12月份，央行宣布降低金融机构存款准备金率0.5%，值得关注的是，本次的降准为全面降准，除已执行5％存款准备金率的部分县域法人金融机构外，对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.5个百分点，向市场释放流动性1.2万亿元。

全面降准无论是对于房企还是购房者，都是一大利好。房企能够有效降低房地产企业的融资成本，特别是缓解当前资金链的压力；对于购房者，过去货币政策紧张，购房者申请房贷很难，即使审批通过，放贷的周期也遥遥无期，导致想买房的短期内也无法拿到贷款，如今货币政策放松，银行贷款的额度得到补充，名额多了，利息也更低了，购房的成本也变低了。

近期，兴业银行首席经济学家鲁政委在兴业研究2022年度策略会上表示，明年我国经济增速将较2021年明显回升。对于货币政策方面，他表示2022年的货币政策将会更加灵活，适度兼顾内外平衡，预计仍有降息、降准的空间。

今年的楼市依然是会以稳定为主，这个大环境不会改变，在稳定的前提下，适当放松货币政策，刺激楼市，提振经济，让人民提升信心。而当下正是购房的窗口期，无论是从价格、市场、房贷等各个方面，刚需客可以捉紧机会。

2022年楼市走向如何？央行定调，信贷政策或将进一步宽松

2021年的楼市已经画上句号，2022年的楼市走向又该如何？实际上，在岁末年初之际，央行已经透露信号

日前，2022年央行工作会议召开，会议指出，央行系统要全面深化金融改革开放，坚持创新驱动发展，推动高质量发展。其中提出，坚持推动金融风险防范化解，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展

值得注意的是，在此次会议召开之前，央行、银保监会出台了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目

在2021年的尾巴上，央行针对房地产金融密集发声，对2022年楼市金融的指导意义再明显不过了。2021年，是房企们艰难的一年，持续收紧的金融政策加速了房企的优胜劣汰，也让个别房企在短期内出现风险。令人欣喜的是，通过央行释放的信号，可以预见，楼市金融市场预期有望得到改善

2021年的楼市，大致呈现出“先热后冷”的趋势，无论是房地产销售市场，还是土地市场，都呈现出明显的前高后低走势

进入12月以来，官方就多次提到“良性循环”这个词。12月6日，国家首次提出“促进房地产业健康发展和良性循环”。12月8日，又一次提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”12月11日，再一次提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”

由此可以推断，2022年，全国楼市极有可能会呈现出小幅回暖态势。就目前央行的政策来看，房地产市场总体会面临一个相对宽松的机会，尤其是信贷等方面的政策会进一步宽松

那么，随着楼市信贷政策的进一步宽松，对于购房者而言，将会有哪些影响呢？楼市信贷政策宽松，房企的债务风险更小，而此前多数房企通过降价促销以加速资金回笼的情况就会减少，简言之，房企资金压力小了，就没必要采取大幅降价的行为来弥补亏空了。其次，房贷利率下调，房贷申请门槛降低，也有利于盘活楼市需求，带动交易市场的活跃，将会促使房价回暖

实际上，2021年进入11月份，楼市已经开始小幅回暖，并且一二线城市的找房热度在向三四线城市转移。值得一提的是，根据此前58同城、安居客发布的《11月国民安居指数报告》可以看出，三四线城市找房热度上升，其中，汕头以28.6%的环比涨幅排名找房热度榜第一，其次是济宁、乌鲁木齐、三亚、连云港和临沂，济宁和乌鲁木齐的找房热度环比增幅都超过了13%

在商业地产层面，此前，有网友建议加大对商业地产的扶持政策，包括信贷支持、税收优惠、基础设施投资基金REITS投资准入等等。未来，随着楼市金融政策进一步宽松，在激活商业地产市场活力的日益增长的需求之下，政策宽松利好或许也会向商业地产倾斜